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      授权级别独家授权与委托 作品类别国际论文网-社会经济论文 会员梁卫山之大山 阅读 次 编辑评分 3
      投稿时间2019/2/13 13:37:36 最新修改2019/2/14 11:48:49 来源中国国际剧本网www.3133667.com 
      应重视小产权房
      作者:梁卫山
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                                                                          应重视小产权房

                                                                               梁卫山

        ?#26434;?#23567;产权房中华人民公和国物权法中华人民共和国城市房地产管理法 等法律?#27982;?#26377;明?#26041;?#23450;定性目前为止有三种说法1小产权房实际上不是一个法律概念而是一个?#25945;?#28818;作的概念如果上升到法律上来讲小产权房就是不?#25103;?#30340;既然不?#25103;?#23601;得不到法律应有的保护因此购买小产权风险是相当大的2小产权房就是没有产权只是一种自生自灭的社会现象如果给以正名从法律上讲给一个名分可能就不会叫小产权房了3小产权房在社会和整个物权角度上范围越来越广在城中村农村集体建设用地和农村宅基地上?#21152;?#23567;产权房存在实际上小产权房包含以下三种情况一种类型是随着农村人口不断增加住宅的需求增大为了解决这一问题由村委会集中建设农民住宅给村民发本村承认的产权证明这是小产权房中数量最大的一类这?#20013;?#20135;权房并不是非法的别一种类型的小产权房是农民把闲置的住宅转让给其他村的村民或城市居民在这个过程就出现了?#29615;?#21512;现在法律框架的个别现象还有一种类型的小产权房是村集体纯粹从经济利益角度出发通过变相的房地产开发的方式将开发的房屋按照商品房的方式销售给城市居民这是法律许可框架以外了就是说是违法的现实情况是不管怎样购买了小产权房虽然房价是低了些但却不能办理房屋所有权产证也就是说?#20013;?#19981;全不能办产权证是不争的事?#25285;?#20174;而造成了房屋没有房产权证不能贷款不能补偿或补偿少甚至连提取住房公积金孩子上学房产权可证明所住位置都成了问题

      小产权房的成因关于小产权房的成因有如下几种观点 1城市化进程中解决农民负担问题的一种方式当农村的大量土地因为城市发展和城市化进程的需要被征用?#38498;?#36951;留下来需要解决农民负担的问题农民要生存农村集体本身又没有自身的经济利益来保证解决农民的问题只有借助边缘性的政策从农村集体的角度讲不管是大产权小产权能解决住房问题就好于是通过对过去宅基地一对一的调换也好按照市场价格调整也罢本村农民除了获得一处住房自住以外每户还能补贴到房子这样除了满足自住需求以外剩余的房子就可?#26376;?#25481;就这样小产权房就慢慢浮出水面了 2房价飞涨促使城里?#35828;?#20892;村购买小产权房小产权房升温是这几年的事情随着最近几年房价上涨一些无力在城?#26032;?#25151;的人转而把目光投向了农村的小产权房小产权房的价格?#35805;?#26159;城市商品房的1/3到1/4随着需求的增长在农村特别是市郊开发小产权房的规模越来越大据不完全统计目前小产权房大约占到市场总量的二成有学者表示现在房子这么贵房子贵了大家会想怎么样才能买到便?#35828;?#25151;子这也是情理之中的 3小产权房是各方利益博弈的结果有学者则提出之所以会有小产权房是各方利益主体小聪明的结果农民也好集体组织也好?#38469;?#29702;性的明明知道风险为什么会买就是因为利益原因究其原因首先是管理不严法律明文规定小产权房不受法律保护但还是有很多主体出于他们的利益驱动参与到其中其次是因为当前农民除了土地上建设的房屋外没有更多保障手段因此小产权房就成了保障其生活质量的重要途径小产权房背后的利益博弈小产权房的利益主体包括城市居民农村集体经济组织村民政府开发商等这些利益主体关注的主要有?#24188;?#29983;存利益不动产财产利益宅基地利益农村集体经济组织土地级差地租利益农业利益农村社会保障利益房地产商业利益国家用地利益国家土地级差地租利益这9种利益81种冲突最后是国家用地利益与集体经济组织地租利益的冲突这是最大的冲突这三个冲突都集中在级差地租上所?#26434;?#23398;者认为小产权房的核心利益冲突是在级差地租上目前?#26434;?#23567;产权房第一拥护的是农民其次是城市低收入者包括城乡结合部外地来京务工的人员反对的第一可能是房地产商第二就是政府也有学者认为政府在小产权房里刻录利益相关方既然小产权房的发展会让政府失去利益那么政府为什么不尽快的把它?#25103;?#21270;得到它应该得到的利益小产权房何去何从有学者指出我们要解决这个冲突可参照国际私法设计出几个冲?#36824;?#33539;?#37096;越?#37492;民法对土地不动产财产利益的利益结构设计可?#28304;?#19971;个方面考虑这种规范第一是土地不动产?#36816;?#30410;问题第二是不动产生存?#36816;?#30410;第三是不动产资本性公益第四是国家安全和社会稳定第五是不动产社会事业公益第六是不动产保有性公益第七是不动产保有?#36816;?#30410;有学者认为集体所有制的土地?#36139;?#23384;在不合理的问题这?#25176;?#35201;?#25215;贫?#26469;解决不合理问题另外我们要在理论上明确农村建设用地使用权物权的属性这在物权法上没有明确应在?#36139;?#23618;面上解决在具体处理上应该把农村建设用地的小产权房和宅基地小产权房区分开宅基地小产权房可以依照合同法?#38450;创?#29702;集体建设用地小产权则需要解决一个物权法范畴的问题集体用地使用权能不能物权化另外要?#35270;?#19981;同的处理原则严格限?#31080;?#21147;限制奢侈浪费土地资源关于?#25103;?#22320;位一个是?#32874;中?#30340;法律规定如果?#20013;?#27861;律本身?#25103;?#37027;本身就具有?#25103;?#30340;地位如果?#20013;?#27861;律没有规定那是不是应该给法律上的名分这?#25176;?#35201;对正当性做一个判断把小产权房限制在特定的范围内不失为一种选择有学者认为?#26434;?#28145;层次的土地流转?#36139;?#30340;问题应坚持三条一管二疏三看现有的法律界限不能?#40644;ƣ?#27861;律?#35789;?#26377;不完善的地方也必须要遵守至于说城中村等已经变成城市一部分的集体土地能不能流转我们?#29615;?#29992;一种变通的态度交纳土地出让金之后变成市场化的商品房个别的应纳入到城市范围内看深入研究农村集体土地的问题这是一个重大问题   

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